전세계약연장 5%? 복비는? 자동연장

전세 만기가 다가오는데, 집주인이 전세계약연장 5% 인상을 요구했나요? 이 5%가 필수인지, 전세계약연장 복비는 내야 하는지, 전세계약 자동연장과는 무엇이 다른지 헷갈리는 분들을 위해 제가 직접 알아봤습니다.

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전세계약연장 5%, 무조건 올려줘야 할까?

결론부터 말씀드리면, ‘아니오’입니다. 많은 분들이 ‘5% 룰’을 집주인이 당연히 요구할 수 있는 권리라고 오해하시지만, 이는 사실과 다릅니다.

전세계약연장 5%는 임차인이 ‘계약갱신청구권’을 사용할 때, 임대인이 요구할 수 있는 ‘인상률의 상한선’일 뿐입니다.

즉, 0%부터 5% 사이에서 집주인과 세입자가 ‘협의’하는 것이며, 주변 시세가 그대로이거나 하락했다면 5% 인상을 거부하고 동결을 주장할 수도 있습니다.

전세계약 갱신 유형 3가지: ‘이것’ 모르면 손해!

전세계약연장은 3가지 방식이 있으며, 어떤 방식을 택하느냐에 따라 내 권리가 완전히 달라집니다.

1. 계약갱신청구권 (5% 이내 인상)

• 내용: 세입자가 법적으로 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 강력한 권리입니다.
• 방법: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 집주인에게 “계약갱신청구권을 사용하겠다”는 의사를 명확히 밝혀야 합니다.
• 특징: 집주인은 5% 이내에서만 보증금을 올릴 수 있으며, 본인이나 직계존비속의 실거주 등 예외 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.

2. 합의 재계약 (5% 초과 가능)

• 내용: 갱신청구권을 쓰지 않고, 집주인과 세입자가 조건(보증금, 기간 등)을 새롭게 ‘합의’하여 계약하는 것입니다.
• 특징: 전세계약연장 5% 룰이 적용되지 않습니다. 즉, 시세에 따라 10%, 20% 인상도 가능합니다.
• 장점: 갱신청구권을 아껴두었기 때문에, 2년 뒤에 한 번 더 사용할 수 있습니다.

3. 전세계약 자동연장 (묵시적 갱신)

• 내용: 집주인과 세입자 모두, 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통보(인상, 이사, 갱신거절 등)를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다.
• 조건: 기존 계약과 동일한 조건 (보증금 인상 없음)으로 2년이 자동 연장됩니다.
• 특징:
  • 갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다. (나중에 1회 사용 가능)
  • 세입자는 언제든 이사 3개월 전에 해지를 통보할 수 있습니다.

전세계약연장 복비, 꼭 내야 할까?

전세계약연장 복비(중개수수료)는 재계약 상황에 따라 다릅니다.

1. 부동산(중개사)을 끼지 않고 연장한 경우 (자동연장 등)
   • 복비 없음: 당사자 간의 합의나 묵시적 갱신은 중개 행위가 없었으므로 전세계약연장 복비는 1원도 발생하지 않습니다.
2. 부동산을 끼고 5% 이내로 연장한 경우
   • 대필료 발생: 부동산에서 등기부등본 확인 및 계약서 작성만 도와준 경우, 보통 5~10만원 선의 ‘대필 수수료’가 발생합니다. (법정 수수료 아님)
3. 부동산을 끼고 5%를 초과하여 새로 계약한 경우
   • 복비 발생: 이는 사실상 새로운 계약으로, 부동산이 시세 조사, 권리관계 확인, 계약서 작성 등 중개 행위를 했다면 법정 중개수수료를 청구할 수 있습니다. (단, 협상을 통해 낮추는 경우가 많습니다.)

마무리하며

지금까지 전세계약연장 5%의 진실과 복비 문제, 자동연장 조건에 대해 알아보았습니다. 핵심은 5% 인상이 법적 의무가 아닌 ‘협의’의 상한선이라는 점, 그리고 갱신 방식(갱신청구권, 합의, 자동연장)에 따라 나의 권리와 복비 부담이 달라진다는 점입니다. 오늘 알려드린 정보로 나의 소중한 권리를 잊지 말고 챙기시길 바랍니다.

자주묻는 질문 (FAQ)