내 집 마련이나 투자를 앞두고, 부동산 규제지역 조회는 필수입니다. 2025년 10월 15일, 정부의 부동산 규제지역 확대 조치로 서울 부동산 규제지역은 25개구 전역으로, 경기도 부동산 규제지역은 12개 시/구로 대폭 확대되었습니다. 인천 부동산 규제지역 현황과 함께 가장 정확한 조회 방법을 알려드립니다.
내가 사려는 곳이 규제지역인지 지금 바로 확인하세요.
수도권 규제지역 확대!
2025년 10월 15일부로 부동산 규제지역이 대폭 확대 지정되었습니다. 집값 상승세가 서울 전역과 경기도 일부 지역으로 확산됨에 따라 정부가 투기 수요 차단을 위해 강력한 규제 카드를 꺼내든 것입니다.
서울 전역이 토지거래허가구역으로! 대지지분 6㎡ 초과 시 허가 필수!
서울, 경기도, 인천 규제지역 현황
1. 서울 부동산 규제지역 (전면 3중 규제)
- 내용: 기존 4개 구(강남, 서초, 송파, 용산) 외 21개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정되었습니다.
- 추가: 서울시 전역 25개 구가 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
- 결론: 서울시 전역은 LTV/DTI 대출 규제, 세금 중과, 사전 거래 허가라는 3중 규제를 모두 받게 됩니다.
2. 경기도 부동산 규제지역 (12개 시·구)
- 내용: 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었습니다. 10월 20일부터는 이 지역들이 토지거래허가구역으로도 묶였습니다.
- 지정 지역:
- 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시 (전 지역)
- 성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
- 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
- 안양시 (동안구)
- 용인시 (수지구)
3. 인천 부동산 규제지역 (기존 규제 + 외국인 규제)
- 기존 규제: 연수구, 남동구, 서구는 기존에도 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있습니다.
- 외국인 규제: 2025년 8월 26일부터 인천 7개 구(중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구)가 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
규제지역 지정 시 핵심 불이익
부동산 규제지역으로 지정되면 대출, 세금, 청약 등 모든 면에서 강력한 제한을 받습니다.
| 구분 | 규제 내용 (조정대상지역·투기과열지구) |
| 대출 | LTV 40% (무주택자 기준), DTI 40~50%로 대폭 축소 |
| 세금 | 다주택자 취득세 중과 (8~12%), 양도소득세 중과 (2026년 5월 이후) |
| 청약 | 1순위 자격 강화, 재당첨 제한 (7~10년) |
| 거래 | 토지거래허가 필요, 실거주 의무 (2년) 부여 |
부동산 규제지역 조회 방법
내가 거래하려는 주소지의 규제 여부를 확인하는 가장 확실한 부동산 규제지역 조회 방법은 다음과 같습니다.
1. 토지이음 (LURIS) (가장 정확한 방법)
- 토지이음(luris.go.kr) 홈페이지에 접속합니다.
- 내가 조회할 주소를 입력하고 ‘열람’을 클릭합니다.
- ‘토지이용계획’ 탭에서 [지역·지구등 지정여부] 란을 확인합니다.
- ‘주택법’ 항목에 ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’이 있는지, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 항목에 ‘토지거래계약에관한허가구역’이 있는지 확인하면 됩니다.
2. 국토교통부 실거래가 공개시스템
국토교통부 실거래가 공개시스템의 [정책정보] → [규제지역 조회] 메뉴에서도 지정 현황을 검색할 수 있습니다.
3. 지자체 공식 홈페이지
서울특별시나 경기도청 홈페이지의 ‘고시/공고’ 메뉴에서 최신 고시문을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
마무리하며
지금까지 2025년 11월 기준 부동산 규제지역 확대 현황과 조회 방법에 대해 알아보았습니다. 서울 전역과 경기도 핵심 12곳이 3중 규제로 강력하게 묶인 만큼, 주택 매매나 청약 신청 전에는 오늘 알려드린 조회 방법을 통해 내가 거래할 지역의 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.
자주묻는 질문 (FAQ)
2025년 10월 16일 이전에 계약했는데 잔금은 그 이후입니다. 규제 적용되나요?
원칙적으로 부동산 규제지역 확대 효력은 10월 16일 이후 신규 계약분부터 적용됩니다. 하지만 대출 규제(LTV, DTI)는 잔금일(대출 실행일)을 기준으로 하므로, 10월 16일 이전에 계약했더라도 잔금이 그 이후라면 강화된 LTV 40% 규제를 적용받을 수 있어 자금 계획에 큰 차질이 생길 수 있습니다.
서울 아파트는 이제 무조건 2년 실거주해야 하나요?
네. 서울 부동산 규제지역은 전역이 ‘토지거래허가구역’으로 묶였습니다. 아파트의 경우 대지지분 6㎡를 초과하면 허가 대상이며, 허가를 받으면 취득 후 2년간 실거주 의무가 부여됩니다.
인천 부동산 규제지역은 외국인만 해당되나요?
아닙니다. 인천 부동산 규제지역 중 연수구, 남동구, 서구는 내국인에게도 적용되는 ‘조정대상지역’ 및 ‘투기과열지구’입니다. ‘외국인 대상 토지거래허가구역’은 이와 별개로 추가 지정된 것입니다.
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