전세계약갱신청구권 거부 방법(대응 요령)

전세 만기가 다가오는데, 집주인이 전세계약갱신청구권 거부 의사를 밝혀 당황하셨나요? 집주인이 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거부할 때, 세입자로서의 전세계약갱신청구권 거부 대응 요령과 손해배상 청구 방법까지 제가 직접 알아봤습니다.

법으로 보장된 나의 권리! 지금 바로 정확한 법 조항을 확인하세요.

전세계약갱신청구권 거부, 이 9가지 사유 외에는 불가능!

‘계약갱신청구권’은 임차인이 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 강력한 법적 권리입니다. 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없지만, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 9가지 정당한 사유가 있을 때만 예외적으로 거부할 수 있습니다.

거부 사유	세부 조건 (이럴 때만 거부 가능)
1. 2기 차임 연체	임차인이 2개월치 월세를 연체한 경우 (연속이 아니어도 합산)
2. 부정한 방법 임차	허위 신분이나 정보로 계약한 경우
3. 합의 보상	임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우
4. 무단 전대	임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 세를 준(전대) 경우
5. 고의·중과실 파손	임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
6. 주택 멸실	집이 화재 등으로 사라져 주거 기능을 상실한 경우
7. 철거·재건축	계약 시 철거 계획을 고지했거나, 안전진단 D/E등급 등
8. 임대인 실거주	임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주하려는 경우
9. 기타 중대 위반	임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 (매우 엄격하게 적용)

‘실거주’ 사유 거부 시 주의사항 (2025년 기준)

9가지 사유 중 가장 흔하게 발생하는 분쟁이 바로 8번, ‘임대인 실거주’입니다.

• 통보 시기: 집주인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020.12.10. 이전 계약은 1개월 전까지) 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다.
• 까다로워진 입증 (대법원 판례): “그냥 내가 살 거예요”라는 말만으로는 부족합니다. 2023년 대법원 판례에 따라, 임대인은 가공된 것이 아닌 진정한 실거주 의사임을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정(예: 구체적인 이사 계획, 가족 구성원의 상황 등)을 입증해야 합니다.

부당한 거부 시 임차인 대응 방법 (손해배상)

만약 집주인이 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거부하고 나를 내보낸 뒤, 정당한 사유 없이 2년 이내에 다른 세입자를 들였다면 어떻게 해야 할까요? 임차인은 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 손해배상 청구 절차:
  1. 증거 수집: 확정일자 부여 현황을 열람하여 새로운 임차인이 있는지 확인합니다.
  2. 내용증명 발송: 임대인에게 허위 거부에 대한 손해배상을 요구하는 내용증명을 보냅니다.
  3. 법적 절차: 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나, 민사소송을 제기합니다.
• 손해배상 금액 (아래 3가지 중 가장 큰 금액):
  1. 갱신 거절 당시 월 임대료(월세) × 3개월분
  2. (새로운 임대료 – 기존 임대료) × 2년분
  3. 내가 부당하게 쫓겨나면서 입은 실제 손해액 (중개보수, 이사비 등)

마무리하며

지금까지 전세계약갱신청구권 거부 사유와 대응 방법에 대해 알아보았습니다. 핵심은 2기 차임 연체 등 임차인의 명백한 잘못이 없는 한, 집주인이 갱신을 거부할 수 있는 사유는 매우 제한적이라는 것입니다.

특히 ‘실거주’를 이유로 거절당했다면, 오늘 알려드린 손해배상 청구 방법을 잘 기억해두셨다가 2년 동안 꼭 확인하여 나의 소중한 권리를 되찾으시길 바랍니다.

자주묻는 질문 (FAQ)